Demoras en los pagos de las expensas por parte de los titulares de las unidades funcionales de los edificios.
Se entiende por expensas, al conjunto de erogaciones que se producen, mensualmente en cada edificio o consorcio, compuesto por una cantidad de unidades funcionales denominadas usualmente departamentos, locales, o pisos. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio. Las diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.
Las erogaciones más comunes son: Sueldos y cargas sociales del o los encargados que trabajan en el edificio en relación de dependencia; aportes y contribuciones; gastos incurridos en la vivienda del encargado principal, por el período que se hiciera cargo el consorcio de copropietarios; abonos de servicios; mantenimiento de partes comunes; trabajos de reparaciones en unidades funcionales; gastos bancarios; gastos de administración; seguros; gastos generales; otros.
La erogación más relevante son las remuneraciones al personal y cargas sociales, y los aportes y contribuciones. Sobre el total de erogaciones, aproximadamente, un encargado de edificio, representa, un 45%; dos encargados de edificio, representan, un 65%.
Los incrementos salariales que obtienen los encargados de edificio, a través de su representante gremial, significan que en los últimos años, los salarios evolucionaron, como mínimo, de acuerdo a la inflación, y últimamente, por encima de la evolución de la inflación.
Los titulares de las unidades funcionales de los edificios son los que tienen que abonar las expensas. Los ingresos salariales de estos últimos, son muy heterogéneos. Hay jubilados, y personas que, en su mayoría, han tenido ingresos que perdieron frente a la inflación. Por tanto la morosidad de algunos copropietarios en abonar las expensas, se explica, porque sus ingresos que han evolucionado, bastante por debajo de la inflación, tienen que afrontar un pago de expensas, que en su mayor parte, incluyen el ajuste salarial de los encargados (que evoluciona por encima de la inflación) y, para el resto de las erogaciones, consumo de bienes y servicios, que, como mínimo, siguen la curva de la inflación, o evolucionó por encima de la misma. Esto significa que cada copropietario, irá destinando de sus ingresos, una porción cada vez mayor para poder pagar las expensas del edificio donde vive, desplazando otros consumos que constituían la canasta de gastos originariamente prevista.
Queda claro, que el tema se irá agravando, inexorablemente, a menos que se habilite que en cada edificio, sean los copropietarios que acuerden, vez a vez, con el encargado o encargados, los incrementos salariales, que deberían alinearse con la curva promedio salarial de los ingresos salariales de los copropietarios.
Miguel A. Di Ranni
Doctor en Ciencias Económicas (UBA) / 31.03.2024